Wer zu viel will bekommt gar nichts
Es ging in dem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Dortmund mal wieder um Schönheitsreparaturen. Da war 2008 eine Wohnung vermietet worden. Im Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sollte die Wohnung frisch renoviert werden oder, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen waren, zumindest anteilig gezahlt werden. Ferner war hinzugefügt worden, dass die Räume weiß gestrichen übergeben worden seien und deshalb auch weiß gestrichen zurückzugeben seien. Im Übernahmeprotokoll war ferner vermerkt, dass der Teppichboden bei Auszug zu reinigen sei bzw., wenn seit Einzug mehr als fünf Jahre vergangen seien, der Teppichboden zu erneuern sei. Das Mietverhältnis endete dann genau 5 Jahre und 1 Monat nach seinem Beginn durch Eigenbedarfskündigung.
Der Vermieter verlangte dann die Kosten für einen neuen Teppichboden, die Kosten der Erneuerung beschädigter Fliesen sowie der Erneuerung der Toilette und des Waschtisches sowie die Aufwendungen für den Neuanstrich der Wohnung, insgesamt knapp 3.000 € wovon nach Verrechnung der Kaution knapp 1.900 € verblieben. Der Mieter erhob Widerklage auf Auszahlung der Kaution.
Der Vermieter fiel mit seinen Forderungen voll auf die Nase, das einzige, was blieb war eine unstreitige Restforderung aus einer Nebenkostenabrechnung von 73 €. Das Amtsgericht hielt die Regelungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen insgesamt für unswirksam. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen sei unwirksam, weil nicht zwischen Übergabe einer renovierten oder unrenovierten Wohnung differenziert wurde. Die Verlagerung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Anmietung einer unrenovierten Wohnung sei nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Ebenso sei eine undifferenzierte Endrenovierungsklausel unwirksam. Ebenso sei eine Festlegung auf die Farbe Weiß unangemessen. Gleiches gelte für den Teppichboden. Das Gericht ist hier auch der Ansicht, dass in einem Übergabeprotokoll nur eingeschränkt neue Verpflichtungen übernommen werden könnten. Da das Protokoll von der Tochter des Vermieters vorformuliert worden sei, handele es sich um eine Formularklausel. Außerdem könne nicht der bedarfsunabhängige Austausch des Teppichbodens wirksam vereinbart werden. Es stehe nicht fest, dass er nach 5 Jahren erneuerungsbedürftig sei.
Selbst wenn man aber die Vereinbarung unter Sonstiges im Vertrasg und im Übergabeprotokoll als Individualvereinbarung ansehe, ergebe sich bei der Prüfung der Klausel wegen der Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit den Individualvereinbarungen ein Summierungseffekt, so dass die Vereinbarung gemäß § 139 BGB unwirksam sei. Insgesamt hätte der Vermieter die Wohnung genau so zurückhaben wollen, wie er sie übergeben habe. Dies sei im Mietrecht so nicht vorgesehen.
Hinsichtlich der Fliesen und des Waschtischs fehlte es an einem Vortrag dazu, dass es sich hier nicht um normalen Mietgebrauch handelte.
Fazit: Ein Vermieter sollte sich bei dem sensiblen Bereich der Schönheitsreparaturen eher zurückhalten, sonst gibt’s gar nichts.
Fundstelle: Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 26.08.2014, Aktenzeichen 425 C 2787/14