Wenn die anderen Eigentümer die Hausgelder nicht zahlen…

…dann hat ein Wohnungseigentümer, der seinerseits die Hausgelder gezahlt hat, einen Schadensersatzanspruch gegen die schuldhaft nicht zahlenden Wohnungseigentümer.

Die 5. Zivilkammer des Landgerichts Saarbrücken hatte sich in zweiter Instanz mit Schadensersatzansprüchen eines Wohnungseigentümers gegen die Eigentümergemeinschaft zu befassen (Urteil vom 7.9.2012 Aktenzeichen 5 S 23/11).

In einem Haus mit 6 Eigentumswohnungen hatten die anderen Wohnungseigentümer offenbar die Hausgelder nicht bezahlt. Der Kläger, der seine Wohnung vermietet hatte, behauptete, die Mieterin sei vor Ablauf des Mietvertrages ausgezogen, weil mehrfach die Warmwaserversorgung und die Heizung ausgefallen sei. Grund hierfür sei gewesen, dass die Hausverwaltung kein Öl hätte kaufen können, da die anderen Miteigentümer ihre Hausgelder nicht gezahlt hätten.

Die Klage blieb in beiden Instanzen erfolglos. Das Landgericht hatte den Kläger zuvor bereits darauf hingewiesen, dass nach Auffassung der Richter ein Anspruch allenfalls gegen die einzelnen Wohnungseigentümer gegeben sein könne, auf keinen Fall jedoch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die fehlende Zahlung bzw. der nicht erfolgte Einkauf von Heizöl könnten nur dann eine Pflichtverletzung der Eigentümergemeinschaft darstellen, wenn der Eigentümergemeinschaft hierfür die notwendigen Mittel zur Verfügung gestanden hätten. Hierzu hatte der Kläger nichts vorgetragen (bzw. sein Sachvortrag ging ja eher dahin, dass der Eigentümergemeinschaft aufgrund der ausgebliebenen Zahlungen der Wohnungseigentümer diese Mittel gerade nicht zur Verfügung standen).

Wenn allerdings einzelne Wohnungseigentümer ihre Mitwirkung zur ordbnungsgemäßen Verwaltung schuldhaft verletzen, könnten sie anderen Eigentümern zum Schadensersatz verpflichtet sein. Mit dieser Frage musste sich die Kammer allerdings nicht näher beschäftigen, da der Kläger die Eigentümergemeinschaft verklagt hatte. diese Verpflichtungen zu ordnungsgemäßen Verwaltung des Eigentums bestünden aber nur den Wohnungseigentümern untereinander zu.

Daher die Leitsätze:

Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig sein.

Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dadurch nicht begründet.