Mietvertrag auf Lebenszeit und § 575 BGB

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit gilt als befristeter Mietvertrag. § 575 BGB lässt befristete Mietverträge nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen zu. Liegen solche Voraussetzungen nicht vor und/oder sind sie vom Vermieter nicht schriftlich mitgeteilt worden, so gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Wie ist das nun, wenn ein Mieter eine Wohnung auf Lebenszeit gemietet hat und keine Gründe für die Befristung vorhanden sind? Mit dieser Frage musste sich das Landgericht Freiburg in einem Urteil vom 21.03.2013 (3 S 368/12) auseinandersetzen.

Zunächst teilt die 3.  Kammer des Landgerichts Freiburg die Auffassung, dass § 575 BGB bei Mietverträgen auf Lebenszeit nicht anwendbar ist. Die Vorschrift diene ja dem Schutz des Mieters vor dem Verlust der Wohnung und vor der Umgehung von Kündigungsschutzvorschriften zugunsten der Mieter.

Letztlich ließ die Kammer dies aber dahinstehen, da zumindest die Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristung dem Vermieter wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt ist. Dies ergebe sich daraus, dass sich aus dem Zweck des Gesetzes ergebe, dass die Möglichkeit, die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit geltend zu machen, auf jene Person beschränkt ist, zu deren Schutz ein Verbot erlassen worden ist. Die Richter führen hierzu aus: „Die Beschränkung auf bestimmte Befristungsgründe in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters und nicht demjenigen des Vermieters. Insbesondere soll hierdurch ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz dienenden Kündigungsvorschriften durch Abschluss von Zeitmietverträgen ausgeschlossen werden (BT-Dr 14/4553 = NZM 2000, 415 ff [450]). Die Neuregelung sollte damit lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden.“

Damit ist klar, dass ein Mietvertrag auf Lebenszeit auch ohne die Gründe des § 575 BGB möglich ist. In der Tat hätte jede andere Entscheidung dem Sinn und Zweck der Vorschrift widersprochen.