Kein Geld – keine Heizung

Die Versorgung von Mieträumen mit Gas, Strom, Wasser und Heizung darf der Vermieter auch dann nicht einstellen, wenn der Mietvertrag gekündigt ist und der Mieter keine Nebenkosten zahlt. Das galt bisher und so habe ich schweren Herzens die Vermieter auch beraten, die darüber – man kann es durchaus verstehen – nicht gerade glücklich waren. Doch jetzt scheint sich eine Kehrtwendugn der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs abzuzeichnen. Jedenfalls hat der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII Zivilsenat nun für ein gewerbliches Mietverhältnis über ein Café entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Versorgungsleistungen einzustellen (Pressemitteilung vom 6.5.09).

In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter zunächst wegen eines Streits über die Verpflichtung zur Nebenkostenabrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt und später auch die Mietzahlungen. Der Vermieter hatte mehrfach gekündigt und angedroht, die Heizung abzustellen. Dagegen hatte der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage eingereicht. Mit dieser war der Mieter in der ersten Instanz erfolgreich, in der Berufung wurde die Klage abgewiesen. Die Revision blieb ohne Erfolg.

Die bisher geltende Meinung stützte sich auf den Besitzschutz. Dem ist der XII. Senat entgegengetreten. Es werde in den Besitz als unmittelbare Sachherrschaft nicht von außen durch das Einstellen Versorgungsleistungen eingegriffen. Auch bei der Einstellung von Leistungen externer Versorgungsunternehmen, die der Mieter unmittelbar dort beziehe, werde nicht als Besitzverletzung gesehen.

Demnach könne sich der Anspruch auf die Fortsetzung von Versorgungsleistungen nur aus dem Mietvertrag ergeben und nach Beendigung des Mietvertrages aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Jedenfalls sei es dem Vermieter nicht zuzumuten, die Versorgung fortzusetzen, wenn er dafür kein Entgelt erhalte und ihm daher ein Schaden entstehe.

Man darf sicherlich auf die Entscheidungsgründe des Urteils im Einzelnen gespannt sein, welche Grundsätze der Senat für die Weiterbelieferung nach Beendigung des Mietvertrages aufgestellt hat.

Die Vermieter werden diese Rechtsprechung sicherlich als gerechter empfinden als die bisher geltende.