Irrtum über Sonderkündigungsrecht berechtigt nicht zur Anfechtung des Zuschlagsbeschlusses
Irren ist menschlich! Nicht jeder Irrtum ist aber juristisch relevant. Dies musste sich eine Beschwerdeführerin vom Landgericht Saarbrücken sagen lassen. Sie war in einem Versteigerungstermin höchstbietende geblieben. Es handelte sich um eine Teilungsversteigerung eines vermieteten Objekts. Im Versteigerungstermin hatte der Rechtspfleger darauf hingewiesen, dass das Objekt vermietet ist. Ferner wies er auf das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers hin.
Die Beschwerdeführerin legte gegen den zu ihren Gunsten ergangenen Zuschlagsbeschluss mit der Begründung Beschwerde ein, in dem Versteigerungstermin seien die Beteiligten durch das Gericht auf ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht hingewiesen worden. Sie habe nur deshalb ein Gebot auf das Objekt abgegeben, weil sie darauf vertraut habe, dass dieses Sonderkündigungsrecht bestehe. Ihr sei bekannt, dass es ohne dieses Sonderkündigungsrecht schwierig sein dürfte, das bestehende Mietverhältnis aufzulösen. Sie habe die Absicht, das Objekt nach der Auflösung des Mietverhältnisses zu verkaufen. Durch eine nachträgliche anwaltliche Beratung habe sie erfahren, dass das Sonderkündigungsrecht in einem Teilungsversteigerungsverfahren keine Anwendung finde.
Das Landgericht Saarbrücken hat die Beschwerde zurückgewiesen. Zwar könne ein Zuschlagsbeschluss angefochten werden, wenn das Höchstgebot unwirksam gewesen sei. Dies könne der Fall sein, wenn das Genbot wegen Irrtums anfechtbar sei. Zwar sei dies in der Rechtsprechung noch umstritten und eine Stellungnahme des Bundesgerichtshofs fehle hierzu noch. Das könne aber letztlich dahinstehen, da die Beschwerdeführerin das Gebot nicht wegen Irrtums gemäß § 119 BGB anfechten könne. Sie sei lediglich einem unbeachtlichen Motivirrtum unterlegen. Die Frage, ob ein Sonderkündigungsrecht bestehe sei lediglich eine Fehlvorstellung über mittelbare Rechtswirkungen der Willenserklärung. Dieser Rechtsfolgenirrtum der Beschwerdeführerin ist kein wesentlicher Irrtum über den Inhalt ihres Gebotes und er rechtfertigt deshalb keine Anfechtung nach § 119 BGB.
Unabhängig davon werde die Beschwerdeführerin durch diese Fehlvorstellung nicht benachteiligt. Das Sonderkündigungsrecht gebe ihr lediglich einen zeitlichen Vorteil. Im übrigen gelten zugunsten des Mieters die Kündigungsschutzvorschriften. Es muss ein berechtigtes Interesse des Erstehers an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehen(§ 573 BGB). und der Mieter nicht einwenden kann, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeutet, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Sie hätte daher das Mietverhältnis auch bei Anwendung des Sonderkündigungsrecht nicht ohne weiteres mit der Begründung kündigen können, dass sie ohne die Auflösung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Anwesens gehindert sei.
Fundstelle: Landgericht Saarbrücken Beschluss vom 18.12.2009, Aktenzeichen 5 T 627/09